/ 資訊中心/ 中信信托半年圈地21.2萬畝 土地流轉信托盈利模式難明

                中信信托半年圈地21.2萬畝 土地流轉信托盈利模式難明

                發布時間:2014-03-14 分類:行業資訊

                隨著土地制度改革政策進一步明確,土地流轉信托風生水起。據《證券日報》記者根據公開資料統計,截止到目前,中信信托半年內圈地已達21.2萬畝。

                土地流轉信托剛剛開展,一切都還在摸索中,業內多數人士認為,目前盈利模式仍不清楚。

                而國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所所長肖金成則提出,要防止出現大規模土地兼并現象出現。這要求國家要控制土地的所有權,并且一定要對土地用途進行管制,糧食用地只能種糧食。

                由此來看,信托公司在土地流轉信托上,將會是戴著枷鎖跳舞的局面。


                農地流轉提案集中

                信托公司對于開展土地流轉信托開始掀起熱潮,主要是政策逐漸明朗并細化。

                國務院總理李克強在政府工作報告中指出,2014年要積極推進農村改革。堅持和完善農村基本經營制度,賦予農民更多財產權利。保持農村土地承包關系長久不變,抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作,引導承包地經營權有序流轉,慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。

                今年兩會期間,涉及農地流轉的提案最為集中。據悉,由農工黨中央提出的《關于創新制度機制,推進農村土地流轉的提案》,被列為今年的政協第七號提案。民盟中央大會口頭發言也涉及“土改”,發言題目為《關于推進我國農村土地制度改革的幾點建議》。而在九三學社中央向全國政協提交的45篇提案中,涉及土地改革的有5篇。民革中央擬提交全國政協十二屆二次會議的47條提案中,有4份提案涉及土改。民進中央也提出了《創新制度機制推進農村土地流轉》的提案。

                國土資源部正在研究土地改革思路框架和試點工作方案,擬報批后實施。由于土地改革與城鎮化進程息息相關。因此,業內人士普遍預期,上述方案將很快出臺。在兩會后,土地改革相關政策可能將有所突破。


                信托分食土改“蛋糕”

                近日,北京信托推出北京市首單土地流轉信托產品——“北京信托·金色田野2014008號土地信托(密云水漳村)” 項目,該項目在北京市密云縣穆家峪鎮簽約成立,受托管理土地規模約1700畝。

                相比先走一步的中信信托,1700畝的規模是小巫見大巫。

                從2013年10月10日中信信托與安徽省宿州市埇橋區政府合作,正式成立了國內第一支土地流轉信托計劃——“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”以來,半年內,中信信托在安徽、山東、河南、湖北等地推出土地流轉項目涉及的土地面積已達21.2萬畝。

                其中,“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”,信托計劃期限12年,信托受益權采用結構化設計,涉及流轉的土地面積達5400畝。

                而中信信托在山東省第一單信托化土地經營權流轉。項目一期流轉何官鎮南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地,流轉總規模有望突破1萬畝。

                今年2月24日,安徽省馬鞍山市政府與中信信托有限責任公司簽訂戰略合作框架協議。在簽約儀式上,中信信托還與安徽大平工貿(集團)有限公司簽訂信托合同,標志著馬鞍山市首單2.66萬畝農村土地承包經營權信托計劃項目即將落地。

                中信信托在河南省的首個土地流轉信托項目——“中信·濟源農村土地承包經營權集合信托計劃”。首期流轉濟源市軹城鎮、思禮鎮下屬共6個行政村的4094.5畝農業用地,預計兩年內流轉規??蛇_2萬畝。

                最近的是3月7日,湖北省黃岡市人民政府,就共建龍感湖土地信托化改革試驗區簽署戰略合作協議。龍感湖土地信托化改革試驗區擬劃定面積為100平方公里。按照1平方公里=1500畝換算,此次涉及到的土地面積已經達到15萬畝。

                土地流轉信托已呈現遍地開花之勢,包括中糧信托等多家信托公司也相繼被傳出正在籌備相關新項目,欲分食土地改革大蛋糕。


                盈利模式仍不清晰

                未來土地改革大方向已逐漸明確,但土地流轉信托的盈利模式仍不清晰。

                當前,地方政府將被賦予更多先行先試權限。2014年以來,有關推進土地改革的嘗試逐漸增多。從各地披露的信息不難看出,不少地方政府已在集體經營性建設用地流轉、征地制度改革、宅基地使用登記制度等領域先行啟動試點,土地改革試點范圍正不斷擴大。

                不少信托公司的土地流轉信托項目也越做越多,規模越來越大。中信信托和北京信托推出的土地流轉項目一個接一個,流轉土地的面積一個比一個大,但土地流轉信托的商業模式不清晰,模式難以復制是業內人士普遍的共識。

                業內人士表示,由于其經營模式尚不成熟,專業化程度較高,且農村土地不能進行抵押,因而不能算是一種財產權,“土地不能抵押的話出現風險誰來承擔責任是一個問題,而相互之間的利益如何分配也是一個問題,中信和北京信托的模式能否復制或是借鑒,也要看他們后期的經營情況,因此,推出土地流轉信托不能盲目跟風”。

                不僅如此,有法律人士表示,土地流轉信托在國內的推進仍存在諸多問題。從法律層面來講,中國的土地承包經營權的確權工作仍未完成,且農村土地不能進行抵押,這成為土地流轉信托難以大規模推廣的一大掣肘。

                農業部副部長牛盾日前表示,土地流轉,政策上最大的突破就是把土地的承包權和經營權再分離。原來是所有權和承包經營權分離,現在是所有權、承包權、經營權三個權的分離,政策的目的就是能夠在土地流轉的過程當中,讓農民承包經營土地的利益得到保證,同時也有利于適度規模經營。

                但這仍有待于細化配套措施。





                來源:金牛理財網

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