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                民間資本聯手隔離銀行,另辟掘金蹊徑

                發布時間:2014-02-19 分類:行業資訊

                李伊琳 草根,力量無窮。剛剛過去的一年里,當銀行系統還在為市場流動性糾結之際,民間資本又開始暗流涌動。這一波最明顯的投資,體現在土地市場。 “我們的資金沒有銀行貸款,大家都沒有?!?nbsp;2月17日,六名身家過億的富豪在上海古北一家西餐廳節后小聚。 1月,國內某建材類龍頭企業就參與了與其有業務往來的地產公司的項目運作,投入拿地的資金超過3億元。該建材企業高管安平說,“如果是一些迷你地塊,我們個人聯合就可以搞定。規模比較大的,機構和地產商聯合成立項目公司,以入股形式注入資本合作?!?

                “一周內可調動超10億元”

                這個團隊不止這六人,實際上是一個商圈。他們是一個以房地產開發商為核心,在其產業鏈上的機構人士。時聚時散,靈活機動,只要項目盈利模式框架清晰、可觀,自稱“資金可在一周內調動超10億”,基本是一種短期的投資行為。 “必須要有一個知根知底的圈子,否則現在這個形勢下,要想從銀行貸款拿地,以我們企業的情況是不可能的。民間借款因為信用系統遭到了一波沉重的打擊,更加難?!卑财秸f。其公司是一些大型房地產公司比較固定的建材供應商,公司銷售的建材繞過了承建商,直接通過這家開發商渠道進入建筑領域,雙方“相扶相攜”了近十年。 去年三四月份,安平所在公司和這家開發商,就開始在南京的一次地塊拍賣中聯合拿地了。不過此后,開發商原定在當年6月結算的2000多萬應付貨款,出現了支付困難。這家開發商提前找安平所在的建材企業協商,稱原本定在年初獲貸的一筆銀行貸款,因貸款行存貸比指標因素,內部調整了貸款政策,由此無法按時放貸。這一環節突變,不僅使得開發商在對承建商的資金支付出現緊縮,像安平所在公司這類捆綁的供應商貨款,也無法按時支付。 但土地儲備計劃則不能停滯。資金供應的市場大勢是,住宅抵押貸款收緊,影子銀行清理整頓,債務再融資受阻,可能會讓開發商放慢腳步。 “利率水平低且住宅政策寬松是2013年商品房銷售大增的主要原因?!鄙虾R幻磐型缎胁控撠熑苏J為,這是社會資金大規模流入土地投資領域的一大要素。 “就算房價暫緩上升,但推地的機構是地方政府,你還怕土地會迅速跌價嗎?”前述開發商和安平如此洽談。當時,安平所在公司召開了股東會議,認為目前全球性市場并不適合拓展,且銀行利息跑不過CPI漲勢,于是公司決定,對該開發商不僅貨款不收,且繼續增資項目公司,聯合開發商做土地儲備。 這一次,安平所在公司的投資盈利達到了5%以上,去年底公司將持有的股份出讓給了前述開發商的項目公司股東。今年初,安平所在的機構又參與到另一家開發商的項目開發,準備在蘇州拿地?!斑@對我們是多重好處,一是建材銷售渠道繼續保持穩定,二是增加了投資收益?!卑财秸f。

                個人聯合:實為開發商墊支

                在一些“迷你地塊”,多地還出現了個人聯合拿地的現象。 比如,上海浦東新區高東集鎮13-2商業地塊,是兩名自然人和一家投資機構以8100萬元聯合競得的。另一地塊,則共有4名自然人以1.1億元競得。個人拿地的投資趨勢,不僅上海有,無錫、北京、沈陽、杭州、重慶等地也不斷涌現。 “個人拿地更加不可能從銀行融資了?!卑财秸f,其所在的商圈中,多名成員曾經以個人名義在上海、杭州等地聯合拿地。但拿地后,會找機會迅速轉手給開發商?!澳玫厍?,他們基本和開發商有初步協議。實際上是為資金困難的開發商墊資一段時間而已,只是墊資的方式是以拿地作為形式?!? 社會資金的大批量“墊資”,即使是銀行系收緊貸款,依然催生了土地市場的火熱交易。關于土地市場的這波投資,國內城市顯得普遍狂熱。 央行[微博]近期公布的一組數據足以佐證。2014年1月,社會融資規模為2.58萬億元,分別比上月和去年同期多1.33萬億元和399億元。其中,人民幣(6.0764, 0.0091, 0.15%)貸款增加1.32萬億元,同比多增2469億元。 “這部分融資只是房企在困境中摸索到的一個小缺口,其實海外融資、通過信托融資目前還是社會融資的主流通道?!鼻笆鐾缎腥耸空J為。 濟南、福州、杭州、上海等一二線城市,樓市交易開年紅火。就連房價持續29個月下跌的溫州,去年土地交易也開始火起來,萬科、新湖、萬達等等房企大佬紛紛進場拿地。 統計數據顯示, 2013年一線城市全面創造年度土地成交紀錄,北京市土地成交金額突破1800億元、上海更是接近2200億元。 “這一期土地交易市場普遍活躍,實際上各地政府不斷向市場推地也是重要因素,這點,投資者也應該理性分析?!鼻笆鐾缎腥耸空J為。 來源:新浪財經
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